Lors d’une transaction immobilière d’un bien à usage d’habitation, l’acte de vente est souvent précédé d’un avant-contrat. L’avant-contrat permet de confirmer l’accord des parties sur le prix, le bien mais aussi les différentes conditions pour parvenir au contrat de vente.

 

En droit français, l’acquéreur immobilier bénéficie de deux délais importants quand il agit en tant que particulier pour l’acquisition d’un bien immobilier.

Le premier délai est un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de l’avant-contrat. Cette notification est désormais, de plus en plus, dématérialisée, nous avions évoqué le sujet dans l’une de nos actualités précédentes.

 

Le deuxième délai est la condition suspensive de prêt. Cette condition est encadrée par les dispositions du code de la consommation qui sont d’ordre public. Le délai minimum pour l’obtention du prêt ne peut être inférieur à un mois à compter de la signature de l’avant-contrat. La pratique actuelle est de prévoir une protection de l’acquéreur de deux mois en raison des délais bancaires, des formalités pour l’assurance-emprunteur…

 

Pendant toute cette période, le vendeur est définitivement engagé pour la vente. Il doit retirer le bien du marché, il ne peut pas le proposer à un « acquéreur de second rang » … Aussi, afin de le protéger dans cette situation, il existe un système de versement d’une indemnité d’immobilisation (ou de dépôt de garantie en cas de compromis de vente). L’indemnité d’immobilisation correspond à la valeur économique de l’immobilisation du bien pendant toute la durée de la promesse. En pratique, l’acquéreur verse 5% du prix de vente en la comptabilité du notaire pour versement d’une partie de cette indemnité. La somme est séquestrée en la comptabilité du notaire sur un compte séquestre spécialement ouvert pour l’opération. Si l’acquéreur se rétracte pendant la période de rétractation ou qu’il n’obtient pas son prêt, le montant séquestré doit lui être restitué. Toutefois, en cas de litige entre les parties, le notaire ne pourra verser la somme que sur accord des deux parties mais il ne pourra se faire juge entre celles-ci.

 

Toutefois, pour que cette restitution ait lieu l’acquéreur doit avoir respecter les conditions de la promesse de vente. Dans le cas contraire, en cas d’irrespect des conditions ou si après avoir obtenu toutes les pièces l’acquéreur ne vient pas signer, il doit alors les 5% complémentaires à son vendeur. Le prix dit du caprice est ainsi fixé forfaitairement par l’usage à 10% du prix de vente.

 

La rédaction de la condition suspensive de prêt est l’un des éléments les plus importants de la promesse de vente, cela représente les « règles du jeu », en cas d’irrespect la sanction coûte cher. Ces règles du jeu font l’objet d’un contentieux abondant.

 

En pratique, la condition prévoit le plus souvent :

 

  • Le montant maximum emprunté : ainsi si l’acquéreur déclare financer à hauteur de 100.000€, il ne pourra pas se prévaloir d’un refus de prêt pour un montant de 120.000€ ;
  • La durée maximum : c’est la durée maximum sur laquelle le prêt va être demandé, si l’acquéreur indique 15 ans il ne pourra se prévaloir d’un refus de prêt sur 20 ans ;
  • Le taux d’intérêt maximum hors assurance : il s’agit du taux à partir duquel l’acquéreur aura le droit de dire « non » à la banque. Si la banque lui propose un taux à 5 % hors assurance et que dans la promesse il était indiqué un taux maximum hors assurance à 3,5%, l’acquéreur a le droit de refuser l’offre de prêt sans être en infraction avec la promesse.

 

Les conditions suspensives de prêt sont souvent cadrées sur des éléments maximums. Toutefois, la cour de cassation vient de rappeler que les éléments minimums avaient toutes leur place dans un avant-contrat. Le minimum devant ainsi un élément primordial pour les parties. L’enjeu étant de savoir à qui revient l’indemnité d’immobilisation.

 

Ainsi, le vendeur n’est pas fondé à réclamer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation lorsque les acquéreurs ont formulé une demande de prêt pour un taux de 2,20% et que la banque leur consent un financement à 2,45% ainsi qu’un montant d’échéance, assurance incluse, supérieur au projet (CA Paris 14/12/2022 n° 18/28844), ni lorsque l’organisme de prêt leur accorde un financement de 407 000 euros, là où la promesse de vente faisait mention de 414 000 euros nécessaires à la réalisation de la vente (Cass. civ 3ème 14/12/2023, n°21-24.539). 

 

Là où dans la première décision, la juridiction du fond rappelle que l’absence de correspondance entre l’offre et les caractéristiques de la promesse autorise les acheteurs à refuser l’offre de prêt, la Cour de cassation précise quant à elle, l’indication, dans la promesse, d’un montant maximal du prêt, n’est pas de nature à contraindre les acquéreurs à accepter toute offre d’un montant inférieur.

 

Deux décisions confirmant que la protection garantie par la clause suspensive d’obtention d’un prêt joue principalement en faveur de l’acheteur, et non du vendeur.