La vente immobilière, comme tout contrat de vente classique, a pour effet un transfert de propriété de la chose vendue et de créer des obligations à la charge du vendeur. Ces obligations se retrouvent à toutes les étapes de la vente.
L’obligation d’information du vendeur avant la conclusion de la vente
En vertu de l’article 1602 du Code civil et puisque le vendeur connaît le bien qu’il vend, il est tenu « d‘expliquer clairement ce à quoi il s’oblige ».
Cette obligation sera d’autant plus forte en présence d’un vendeur professionnel comme un agent immobilier. Dans tous les cas, et peu importe sa qualité, cette obligation d’information lui est imposée. Il devra ainsi communiquer aux potentiels acquéreurs du bien toutes les informations qu’il a en sa possession (diagnostic de performance énergétique (DPE), présence ou absence d’amiante).
L’obligation de délivrance au moment de la vente
L’article 1603 du Code civil pose deux obligations principales pour le vendeur : « celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».
Au moment de la conclusion de la vente, le vendeur doit alors délivrer la chose vendue. Il va s’agir du transport de la chose et de sa remise à l’acheteur. Si le bien vendu est un immeuble, l’article 1605 du Code civil prévoit que cette obligation est remplie dès la remise des clés du logement.
La simple délivrance ne suffit pas. Il faut que la chose délivrée soit matériellement conforme aux stipulations contractuelles.
À défaut, le vendeur s’expose à ce que l’acquéreur sollicite la résolution de la vente, ou sa mise en possession en cas de retard. De même, il pourra être condamné à lui verser des dommages-intérêts en présence d’un préjudice pour l’acquéreur.
L’obligation de garantie après la conclusion de la vente
S’agissant de l’obligation de garantie, l’article 1625 du Code civil prévoit qu’elle regroupe les vices cachés et l’éviction.
- La garantie des vices cachés
Le vendeur est tenu de répondre des vices cachés sur le bien vendu.
Toutefois, cette garantie ne joue qu’en présence de trois conditions cumulatives :
- Un vice caché : il n’était pas apparent au moment de l’achat ;
- Un vice qui rend le bien inutilisable ou qui en diminue très fortement son usage ;
- Un vice qui existe au moment de l’achat.
En présence d’un vice caché, l’article 1644 du Code civil offre à l’acquéreur une option :
- Action rédhibitoire : restitution de la chose et remboursement du prix de vente ;
- Action estimatoire : conservation de la chose et réduction du prix de vente.
Si le vendeur avait connaissance des vices, l’acquéreur va également pouvoir solliciter des dommages-intérêts.
- La garantie d’éviction
Le vendeur doit également assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue après sa délivrance. Il doit garantir cette possession à l’égard de son fait personnel (il ne doit pas accomplir des actes de nature à troubler la possession paisible de la chose par l’acquéreur) et de celui des tiers.
S’agissant de la garantie du fait personnel du vendeur, cette action est imprescriptible. L’acheteur peut invoquer cette garantie sans limitation de durée, d’autant plus qu’elle est transmissible à ses héritiers.
Les troubles peuvent être de droit (atteintes à la situation de l’acheteur fondées sur l’exercice d’un droit réel ou personnel dont le vendeur se prétend titulaire) ou de fait (atteintes matérielles à la jouissance paisible de l’acheteur).
Toutefois, pour le fait des tiers, le vendeur n’est tenu que du trouble de droit antérieur à la vente, ou dont la cause est antérieure à la vente.
