À l’approche des vacances, de nombreux propriétaires rejoignent leur résidence secondaire. Si ces logements sont synonymes de détente et de loisirs, ils obéissent néanmoins à un régime fiscal distinct, notamment en matière de taxe d’habitation et d’imposition en cas de revente. Le point sur les règles applicables.
Une définition précise du statut de résidence secondaire
L’INSEE définit la résidence secondaire comme « un logement utilisé pour des séjours de courte durée (week-ends, loisirs, ou vacances). Les logements meublés mis en location pour des séjours touristiques sont également classés en résidences secondaires ».
Sur le plan fiscal, il s’agit d’un bien meublé qui ne constitue pas la résidence principale de son occupant.
Taxe d’habitation : un impôt maintenu sur les résidences secondaires
Alors que la taxe d’habitation est supprimée pour les résidences principales, elle demeure applicable aux résidences secondaires.
Cette taxe est due par tout propriétaire, usufruitier ou locataire à l’année d’un logement meublé qui ne constitue pas son habitation principale, et ce, au 1er janvier de l’année d’imposition.
Cette dernière est applicable aux logements meublés affectés à l’habitation, dès lors qu’ils disposent d’un ameublement suffisant pour en permettre l’usage, ainsi que leurs dépendances immédiates (garages ou emplacements de stationnement).
Des exonérations sont toutefois prévues. Elles peuvent notamment concerner les contribuables contraints de quitter leur logement pour être admis dans un établissement spécialisé, les personnes exerçant une activité professionnelle à proximité immédiate de leur résidence secondaire, ou encore les cas où la résidence principale est devenue inhabitable pour des raisons indépendantes de leur volonté.
L’article 1409 du CGI prévoit que le calcul de cette taxe repose sur la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances, revalorisée chaque année. Cette base d’imposition est ensuite multipliée par un taux déterminé par la commune. En zone tendue, certaines communes peuvent appliquer une majoration spécifique, prévue à l’article 1407 ter du CGI.
C’est dans ce cadre que pèse sur le contribuable une obligation déclarative. Il doit effectuer une déclaration d’occupation auprès de l’administration fiscale avant le 1er juillet, conformément aux dispositions des articles 1418 du CGI et 322 A de son annexe III, dès lors que le logement n’a pas encore été déclaré ou que sa situation a changé.
Imposition des plus-values : une fiscalité spécifique à la revente
Lors de la vente d’une résidence secondaire, le propriétaire peut réaliser une plus-value immobilière, définie comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Cette plus-value est soumise à une fiscalité propre.
Elle est imposée au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Depuis 2013, une surtaxe de 2 à 6 % est applicable lorsque la plus-value nette dépasse 50 000 euros.
Le régime prévoit cependant des abattements en fonction de la durée de détention du bien. Si aucun allègement n’est applicable dans les six premières années, passé ce délai, un abattement progressif s’applique, aboutissant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et une exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Une exonération spécifique peut également être accordée lorsque, par exemple, l’argent de la vente est réinvesti dans l’acquisition de la résidence principale, sous certaines conditions.