La possibilité pour un bailleur de répercuter le coût de travaux sur le loyer est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et ses textes d’application, notamment le décret du 27 juillet 2017. Si une revalorisation du loyer est admise, elle demeure exceptionnelle et soumise à des conditions cumulatives, qui varient selon la situation locative.
La notion de travaux d’amélioration
Seuls les travaux d’amélioration peuvent justifier une augmentation du loyer. Il s’agit de travaux apportant un élément de confort nouveau ou une amélioration significative de la qualité du logement, sans en modifier la structure ni la destination.
Relèvent de cette catégorie :
- L’installation d’un système de chauffage plus performant ;
- La réalisation de travaux d’isolation thermique ou phonique.
À l’inverse, les travaux d’entretien courant ou de remise en état, tels que la peinture, ne permettent pas une telle réévaluation.
En cas de conclusion d’un nouveau bail
Lors d’une relocation, une augmentation du loyer fondée sur des travaux n’est possible que si trois conditions sont réunies :
- La réalisation de travaux d’amélioration ;
- Leur exécution depuis le départ du locataire précédent ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
- Un montant de travaux au moins égal à la moitié d’une année de loyer.
Lorsque ces conditions sont satisfaites, deux régimes doivent être distingués :
- Lorsque le montant des travaux atteint au moins la moitié d’une année de loyer, l’augmentation est plafonnée à 15 % du coût total des travaux toutes taxes comprises ;
- Lorsque le montant des travaux atteint au moins une année de loyer et que ces travaux ont été réalisés depuis moins de six mois, le bailleur peut fixer librement le nouveau loyer.
Cette dernière hypothèse constitue une dérogation importante, justifiée par l’ampleur et la récente réalisation des travaux.
En cours de bail : un encadrement renforcé
Lorsque le logement est occupé, la réévaluation du loyer est plus strictement encadrée. Elle suppose :
- La réunion des trois conditions précitées relatives à la nature, à la date et au montant des travaux ;
- L’accord exprès du locataire, formalisé par une clause du bail ou par la signature d’un avenant.
À défaut d’accord, le bailleur ne peut imposer aucune augmentation tant que le locataire demeure dans les lieux. En cas d’acceptation, la hausse ne peut intervenir qu’après l’achèvement des travaux et uniquement dans les limites prévues par l’accord écrit.
Le cas particulier des zones tendues
Dans les zones caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, le dispositif est renforcé.
Le logement peut alors être soumis à un encadrement des loyers, impliquant le respect d’un loyer de référence, ainsi qu’à des plafonds d’évolution, y compris en cas de relocation.
Ainsi, même en présence de travaux d’amélioration, le nouveau loyer doit rester conforme aux seuils réglementaires applicables. Le mécanisme de revalorisation ne peut permettre de contourner ces règles.
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect de ces dispositions expose le bailleur à plusieurs risques :
- Une contestation par le locataire, avec saisine préalable de la commission départementale de conciliation ;
- L’annulation de l’augmentation et la restitution des sommes indûment perçues ;
- Pour les logements situés en zone tendue, des sanctions administratives, pouvant inclure des amendes.