L’essentiel des constructions suppose l’obtention d’une autorisation de la part des services d’urbanisme de la commune où son édification est envisagée.
À défaut, ou en cas de construction après un refus non régularisé, l’ouvrage est caractérisé d’illégal, ce qui expose le porteur du projet, mais pas seulement, à des poursuites tant sur le plan civil que pénal.
Définition d’une construction illégale
La question concernant la définition d’une construction illégale est préalable à celle du recours, puisqu’en fonction il sera possible d’identifier ou non, si un ouvrage est illégal et si une action est possible.
Juridiquement, une construction est illégale dès lors qu’elle n’a pas bénéficié d’une autorisation d’urbanisme, à savoir un permis de construire, un permis d’aménager, sinon une déclaration de travaux, mais ne doit pas être confondue avec la notion de construction irrégulière, qui elle dispose de cette autorisation préalable, mais est édifiée en méconnaissance du permis ou de la déclaration, sinon en violation des règles d’urbanisme.
Les constructions irrégulières ne bénéficient pas, par conséquent, d’une existence officielle.
Le recours des particuliers contre une construction illégale
En cas de construction illégale, les tiers particuliers ayant un intérêt à agir, à l’instar des voisins directs de la construction, peuvent d’une part vérifier en mairie si cette dernière bénéficie d’une autorisation d’urbanisme, et le cas échéant, s’ils justifient d’un préjudice personnel et direct lié à cette construction, se constituer partie civile devant le Tribunal judiciaire compétent territorialement.
L’action se prescrit au bout de six ans à compter de l’achèvement de l’édifice, ce qui rend la détermination du point de départ de l’action en prescription difficile, compte tenu de l’absence de déclaration d’achèvement des travaux du fait de l’absence d’autorisation d’urbanisme. Pour pallier cette situation, le recueil de preuves concernant la construction, comme des photos, mais surtout un constat établi par Commissaire de justice, demeure envisageable.
L’action du maire de la commune
Lorsque la commune constate la présence d’une construction illégale sur son territoire, le maire dispose de la faculté de dresser un procès-verbal et de le transmettre au Procureur de la République, chargé d’engager des poursuites pénales contre les propriétaires de la construction litigieuse.
En parallèle, le maire peut se constituer partie civile au nom de la commune, et directement saisir la juridiction civile afin que la mise en conformité de l’ouvrage, sinon sa démolition, soit ordonnée, indépendamment de tout préjudice causé directement à la commune (Cass. civ 3ème 16/05/2019, n°17-31.757).
Compétence également reconnue à ’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme.
La commune dispose de son côté de 10 ans pour agir.
Les sanctions relatives à une construction illégale
Le fait d’édifier un ouvrage sans autorisation d’urbanisme expose les porteurs du projet à une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 euros. Cette sanction peut être prononcée contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux.
En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de six mois pourra être prononcée, en plus de l’amende précédente.
Concernant la vente ou la location de logement ou de terrain compris dans un lotissement obtenu sans permis d’aménager, la sanction est portée à 15 000 euros d’amende.
Outre ces sanctions pénales, sur le plan civil, des dommages et intérêts peuvent être accordés auxpersonnes, notamment les voisins, à qui la construction illégale cause un préjudice, et une mise en conformité peut être ordonnée.
Dans certains cas, le juge pourra ordonner la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur
