Les pièces situées en sous-bassement d’une propriété, représentent parfois une véritable perte pour les propriétaires, alors tentés d’effectuer des travaux de rénovation pour les proposer à la location.
Si par principe la location d’un sous-sol, même transformé, demeure impossible, les règles diffèrent pour la mise en location d’un souplex.
Retour sur la définition de ces deux éléments qui peuvent composer une habitation, et les règles entourant leur mise en location.
L’interdiction de mise en location d’un sous-sol
Le Code de la santé publique (article L 1331-23) pose une interdiction stricte en matière de mise en location, y compris à titre gratuit, d’un sous-sol : « Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres dont la définition est précisée conformément aux dispositions de l’article L. 1331-22, que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur sur-occupation ».
Ainsi, les sous-sols sont par nature caractérisés comme impropres à l’habitation, du fait de leur situation, puisqu’entièrement ou majoritairement située en dessous de la surface du sol.
Dans une réponse ministérielle du 26 septembre 2013, le gouvernement a bien précisé que l’aménagement d’un sous-sol, comme par la création de fenêtres, ne peut en aucun cas transformer sa nature et le rendre habitable.
Le non-respect de cette interdiction, outre l’évacuation des locataires, expose le bailleur à des sanctions pénales, au titre de la mise en location d’un logement indécent.
La possible mise en location d’un souplex
Contraction des termes « sous-sol » et « duplex », le souplex constitue un logement situé en rez-de-chaussée, auquel est ajouté un sous-sol aménagé.
Ce type d’habitation peut être proposé à la location à condition d’une part de satisfaire les formalités déclaratives en matière d’urbanisme :
- L’obtention d’une déclaration préalable si la surface plancher ou l’emprise au sol créée se situe entre 5 et 20 m² ;
- Un permis de construire si la surface de plancher ou l’emprise au sol du souplex est supérieure à 20m², ou à 40 m² dans les zones urbaines couvertes par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un document assimilé, sinon lorsque les travaux ont pour effet de modifier le volume du bâtiment et percement ou agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur, modifier des structures porteuses ou façades avec changement de destination, ou lorsque les aménagements sont réalisés dans un immeuble situé dans un Plan de sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et/ou inscrit au titre des monuments historiques.
En outre, la transformation d’une habitation en souplex suppose de vérifier que le Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI) n’interdit pas une habitation souterraine.
Le souplex peut enfin être mis en location, s’il satisfait les critères de décence du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, en comportant notamment :
- Une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m² et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètres, ou d’un volume habitable de 20 m³ et d’une hauteur sous plafond de 1,80 mètre ;
- Une alimentation en eau et électricité ;
- Des ouvertures sur l’extérieur permettant l’aération et la luminosité ;
- Un équipement de chauffage.
Quant au sous-sol, sa hauteur doit à minima être égale à 1,80m², sauf réglementation locale différente.
Par ailleurs, si le souplex est situé en copropriété, le propriétaire devra impérativement obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.
En outre, certains règlements sanitaires départementaux posent des conditions plus strictes en matière d’hygiène, de salubrité, de hauteur sous plafond, d’humidité et d’assainissement, etc., interdisant par conséquent toute mise en location d’un souplex.
