Dans le cadre de la conclusion d’un bail d’habitation, certaines locataires bénéficient d’une certaine protection, en raison de leur âge et de leur situation financière. L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, à ce titre, qu’un locataire âgé de plus de 65 ans, avec des revenus inférieurs à un certain plafond, doit, en cas de congé de son propriétaire, se voir proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses ressources.
Dans cette affaire, un bail était conclu entre des propriétaires, les bailleurs, et un locataire. Ces derniers lui ont délivré un congé pour motifs sérieux et légitimes en décembre 2018 pour effet en juin 2019, avant de l’assigner en validation du congé, en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.
La Cour d’appel annule le congé et rejette les demandes indemnitaires des bailleurs, en énonçant que la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles du locataire est celle correspondant aux ressources perçues par ce dernier pour les 12 mois précédant le congé. Les bailleurs arguent alors, qu’en vertu de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, il faut plutôt prendre en compte celles de la dernière année civile écoulée et ayant donné lieu à l’établissement d’un avis d’imposition.
Le pourvoi des bailleurs est toutefois rejeté par la Cour de cassation, qui se fonde sur l’article 15 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (dite loi ALUR).
La Haute juridiction rappelle que le premier alinéa de cet article prévoit que tout bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du contrat de bail d’habitation de son locataire âgé de plus de 65 ans et dont ses ressources annuelles ne dépassent pas un certain seuil, seuil fixé par un arrêté du ministre chargé du logement, à moins que le bailleur ne lui propose un autre logement, qui correspond à ses besoins et à ses possibilités. Il faudra alors évidemment tenir compte de son âge, de ses ressources, et de son état de santé afin d’avoir un logement adapté.
Le litige qui opposait le bailleur et le locataire réside ici dans le montant des ressources à prendre en considération afin de savoir si le bailleur est, ou non, obligé de faire cette proposition de relogement. La Cour rappelle alors que l’alinéa 3 de l’article 15 III de la loi précitée prévoit que le montant des ressources du locataire sont appréciés à la date de notification du congé, et qu’il faut alors prendre en considération le montant perçu par le locataire au cours des 12 derniers mois précédant la délivrance de ce congé.
En l’espèce, la Cour d’appel avait constaté que le locataire était bel et bien âgé de plus de 65 ans à l’échéance du contrat, que ces ressources déclarées à l’administration fiscale pour les 12 mois précédant la date de délivrance du congé étaient inférieures au plafond des ressources pour l’année pour une personne seule.
Dès lors, elle a parfaitement pu en déduire que faute du bailleur d’avoir justifié d’une offre de relogement correspondant aux exigences de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, le congé est alors annulé.
Pour rappel : un propriétaire peut délivrer un congé à son locataire pour trois motifs : pour vendre le bien loué, pour reprendre le bien loué pour y habiter, ou, comme en l’espèce, pour motif légitime et sérieux.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 24 octobre 2024, n°23-18.067
