Si le locataire remplit diverses conditions, il peut être éligible à des allocations de logement telles que les APL (aide personnalisée au logement). Cette aide peut être versée au bailleur sur sa demande en application de l’article L 842-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Le versement des telles allocations reste toutefois subordonné à la décence du logement, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 14 décembre 2023.
Dans cette affaire, un bail était conclu entre une SCI, le bailleur, et une locataire. Sur sa demande, l’allocation attachée au logement était versée au bailleur.
Avançant que le logement n’était pas décent, la locataire assigne son bailleur en exécution de travaux, en suspension du paiement du loyer et d’une indemnisation du préjudice de jouissance. Le bailleur forme alors une demande reconventionnelle tendant au paiement d’un arriéré de loyers.
La Cour d’appel condamne la locataire au paiement d’un arriéré de loyers incluant le mondant de l’allocation et énonce que « si la situation évolue », les sommes retenues seront versées au bailleur. La locataire argue que la combinaison des articles L 843-1 et L 843-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 constate qu’en l’absence d’un logement décent, le bailleur ne peut exiger de la part du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges, diminué du montant des allocations de logement.
Cet argument est reçu par la Cour de cassation qui casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel au visa des articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du Code de la construction et de l’habitation et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
La Haute juridiction rappelle que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose des exigences de décence d’un logement en location afin d’ouvrir droit à la perception d’une aide personnelle au logement. Afin d’être décent, un logement doit notamment être exempt de toute infestation de nuisibles, être doté des éléments le rendant conforme à son usage et répondre à un critère de performance énergétique minimale. Sur cette dernière exigence, un nouveau mode de calcul du diagnostic de performance énergétique pour les logements de moins de 40m² vient d’être annoncé par le gouvernement.
Cette aide peut être versée directement au bailleur, à condition que le logement réponde aux exigences des articles L 822-9 et L. 822-10 du Code de la construction et de l’habitation.
Si l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas ces conditions, il est en droit de conserver le montant de l’allocation jusqu’à la mise en conformité du logement. Durant ce temps, le locataire s’acquittera du montant du loyer et des charges, tout en diminuant de ce montant, celui des allocations qui auraient dû être versées. Cette pratique ne peut pas fonder une action du propriétaire contre son locataire afin d’obtenir la résiliation du bail.
À défaut de mise en conformité du bien, l’allocation ne sera pas récupérée et le propriétaire ne pourra pas demander au locataire le paiement de la part du loyer manquant, correspondant au montant de l’aide au logement.
Le défaut de paiement du locataire de cette somme ne peut pas être assimilé à un défaut de paiement, en application de l’article L 843-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Par cette décision, il faut retenir que la décence du logement est un critère primordial quant à la perception des allocations logement, qu’elles soient versées au bailleur ou au locataire.
Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème du 14 décembre 2023, n° 22-23.267
