Avec 1,5 million de logements dégradés en France et de multiples immeubles qui se dégradant, le gouvernement est intervenu avec la loi du 9 avril dite « Habitat dégradé ».
Elle étend notamment le champ d’application des opérations de restauration immobilière avec pour objectif premier de garantir la salubrité ou l’intégrité des immeubles ainsi que la sécurité des personnes.
Un objectif de prévention de la dégradation des habitats
- Le recours à l’emprunt collectif
Dans le but de financier des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’un immeuble, chaque propriétaire peut désormais faire réaliser des travaux d’isolation thermique. Ils ne doivent toutefois pas porter atteinte à la structure de l’immeuble, sa sécurité, sa salubrité, les éléments essentiels de l’édifice ou les modalités de jouissance des parties privatives d’autres copropriétaires.
Désormais, la simple majorité des présents suffit pour y recourir. Toutefois, un copropriétaire peut refuser d’y participer, à condition pour lui d’indiquer son refus au syndic dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et de verser sa quote-part dans les 6 mois.
- L’information d’une procédure de lutte contre l’habitat indigne
Le syndic va devoir informer les occupants et les propriétaires d’un immeuble touché par une telle procédure. Cela va leur permettre de prendre connaissance et conscience des risques attachés à cette procédure.
Cette information est primordiale, car les locataires auront des droits supplémentaires tels que la suspension des loyers ou leur relogement pendant d’éventuels travaux.
- La nouvelle procédure d’expropriation des immeubles dégradés « à titre remédiable »
Les articles L 512-1 à L 512-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoient cette nouvelle procédure.
Si auparavant elle n’était possible qu’en cas de péril à caractère irrémédiable, désormais elle est ouverte :
- Pour le propriétaire d’un logement frappé par au moins 2 arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité au cours des 10 dernières années ;
- Et si des mesures de remise en état doivent s’imposer pour prévenir la poursuite de la dégradation de l’immeuble.
Enfin, s’il n’a pas réalisé les travaux prescrits par un tel arrêté dans les 3 ans, il est tenu de reloger, de façon définitive, les occupants de l’immeuble.
- Le renforcement des pouvoirs des maires
Ils vont pouvoir obtenir de nouveaux pouvoirs :
- Faire réaliser des travaux voire démolir les bâtiments non conformes aux règles d’urbanisme et présentant un risque pour la sécurité ou pour la santé ;
- En cas de doute, pourra être sollicité un diagnostic structurel des immeubles situés dans des zones d’habitat dégradé ou ancien, aux frais des propriétaires ;
- L’extension du droit de préemption urbain pour faciliter et sécuriser les interventions des communes pour l’utiliser comme moyen de lutte contre la dégradation de l’habitat.
L’accélération de la réhabilitation de l’habitat dégradé
Le second objectif est celui de réhabiliter l’habitat dégradé avec la possibilité pour le maire d’infliger des amendes en cas de mise en location sans déclaration ou autorisation préalable et si la situation n’a pas été régularisée après une mise en demeure.
De même, il n’y a pas besoin d’autorisation d’urbanisme pour les constructions temporaires qui hébergent les occupants délogés dans le cadre d’opération de réhabilitation d’habitats dégradés.
Enfin, le dispositif « Denormandie dans l’ancien » est étendu pour les travaux de rénovation de l’habitat dégradé dans les copropriétés en grandes difficultés.
La lutte contre les marchands de sommeil
Le dernier objectif de la loi est de lutter contre les marchands de sommeil. À cet effet, les sanctions pénales ont été renforcées en prévoyant une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de 15 ans.
De même, le bailleur refusant d’établir un contrat de bail ou de délivrer un reçu ou une quittance de loyer peut se voir infliger une amende de 20 000 euros et un an de prison.
Les collectivités locales peuvent intervenir en mettant à disposition, à titre gratuit, les biens confisqués aux marchands de sommeil.
