La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite loi ELAN du 23 novembre 2018, a instauré l’obligation préalable à toute vente d’un terrain bâti constructible ou d’opération de construction située dans une zone à risque de gonflement ou de retrait argileux, de fournir une étude géotechnique.
Rendue obligatoire au 1er janvier 2020, il a toutefois fallu attendre l’été 2020 et la publication de trois arrêtés du 22 juillet, pour que l’étendue de cette obligation soit entièrement connue.
Rappels liminaires en matière d’étude géotechnique concernée par l’obligation
L’objectif d’une étude géotechnique est de permettre d’identifier les risques auxquels est exposé un terrain, par la réalisation d’une analyse du sol (type, présence d’eau, résistance, etc.) afin de pouvoir adapter les techniques de construction au projet de construction, en plus d’informer l’acquéreur des risques auxquels est exposé son terrain.
Ainsi, en fonction de la nature de ce dernier, il sera possible d’éviter certaines situations telles que des glissements de terrain, des fissures sur le bâtiment, voire des effondrements, par des recommandations de méthodes de construction adaptées comme le choix de réaliser des fondations plus profondes, la préconisation de traitements préventifs hydrofugeant et oléofugeant sur les matériaux, etc.
L’étude de sol se découpe en deux phases :
- La réalisation d’une étude préalable (G1) réalisée préalablement à un projet de construction d’une maison individuelle sur un terrain non bâti constructible ou pour des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), qui identifie la nature du sol, les risques géotechniques du terrain et définit des principes généraux de construction permettant de prévenir ce risque. Sa durée de validité est de 30 ans.
- L’étude géotechnique de conception (G2) élaborée lors du projet sur la base de l’étude G1, qui prend en compte les caractéristiques du bâtiment, son implantation, et fixe des recommandations techniques de construction adaptées à la nature du sol et au projet de construction. Elle n’est valable que pour le projet concerné.
L’étude de conception doit être réalisée par le propriétaire du terrain chargé de la transmettre au constructeur, à défaut, le professionnel doit construire l’ouvrage sur la base des « techniques particulières de construction », telles que définies à l’article R 112-10 du Code de la construction et de l’habitation.
Étant précisé qu’il peut être réalisé une étude géotechnique d’exécution en cours de projet pour suivre l’exécution des travaux.
L’étendue de l’obligation de délivrer une étude géotechnique préalable
Les personnes concernées par l’obligation de délivrer une étude géotechnique, préalable, sont principalement les vendeurs de terrains à bâtir, lesquels doivent annexer l’étude à la promesse de vente, sinon à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente d’un terrain non bâti constructible, et au cahier des charges en cas de vente publique.
Sont également concernés par cette obligation, dans le cadre de travaux de construction, les maîtres d’ouvrage qui doivent transmettre une étude géotechnique « avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements l’ouvrage » ( article L 132-6 du Code de la construction et de l’habitation). Le document est ensuite transmis aux personnes réputées constructeurs de l’ouvrage, elles-mêmes chargées ensuite d’intégrer les mesures préconisées par l’étude, au projet de construction.
Étant précisé que, concernant les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles, celles-ci ne sont pas concernées par l’obligation de délivrer une étude géotechnique.
Cette obligation ne concerne également pas certains types de travaux :
- Ceux qui n’affectent pas les fondations ou la structure de l’ouvrage, ni l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent ;
- Les travaux d’extension d’ouvrages déjà existants, y compris les vérandas et les garages lorsque la superficie du projet est inférieure à 20m² ou que la construction en question est désolidarisée du bâtiment existant.
Au-delà des personnes visées par l’obligation de fournir une étude géotechnique préalable, l’étendue de l’obligation dépend de la zone où se situe le terrain objet de la vente ou de la construction.
En effet, cette obligation s’applique uniquement dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, couramment nommées : zone de retrait et gonflement des sols argileux.
Par définition, il s’agit de zones où les sols sont de nature argileuse et soumises à des mouvements de terrain, notamment compte tenu d’une succession d’évènements de sécheresses ou de pluies importantes (le retrait-gonflement) de nature à affecter la solidité des bâtiments.
Le site Géorisques.gouv classe ces zones en trois niveaux d’intensité (faible, moyenne et forte) et en pratique sont concernées par l’obligation d’étude géotechnique préalable, seules les zones d’intensité moyenne et forte.
Les sanctions
À l’heure actuelle, aucune sanction n’est prévue concernant le non-respect de fournir l’étude géotechnique préalable telle qu’imposée par la loi ELAN.
Cependant, en cas d’apparition de désordres sur l’ouvrage, la responsabilité du vendeur ou du constructeur pourra être engagée, notamment dans le cadre d’une action en garantie des vices cachés.
