La division parcellaire, également appelée division foncière, permet de découper un terrain en plusieurs parcelles ou lots distincts. Ce processus est souvent utilisé pour valoriser un terrain, le vendre plus facilement ou encore construire plusieurs maisons. Mais cette liberté apparente s’accompagne de règles à respecter.
Qu’est-ce que la division parcellaire ?
La division parcellaire consiste à transformer le découpage d’un terrain en plusieurs parcelles, plusieurs lots de plus petites tailles. En procédant ainsi, on crée deux nouvelles parcelles : l’une correspondant souvent à l’ancienne propriété avec un logement existant, et l’autre devenant un lot constructible si les règles d’urbanisme locales l’autorisent.
Un propriétaire peut conserver une partie de son terrain pour un usage personnel et vendre les autres parcelles. Cette démarche est particulièrement intéressante dans plusieurs situations :
- Faciliter la vente en proposant des terrains plus petits et donc plus attractifs.
- Construire plusieurs maisons sur un même terrain.
- Vendre une partie de son terrain pour financer d’autres projets.
- Augmenter la valeur du terrain en rendant des parcelles attractives pour des particuliers ou des promoteurs.
Comment procéder pour diviser sa parcelle ?
Si, en principe, tous les terrains peuvent faire l’objet d’une division parcellaire, dans la pratique, le terrain concerné doit remplir diverses conditions.
En effet, certaines contraintes doivent être prises en compte, comme les règles du plan local d’urbanisme (PLU), les plans de prévention des risques naturels ou encore l’avis des Architectes des Bâtiments de France si le terrain est dans une zone protégée. La configuration du terrain (angle, pente) peut également rendre la division plus complexe.
Afin d’avoir toutes les informations, il convient de demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Il s’agit d’un document d’information permettant de connaître les possibilités du terrain. Il ne s’agit pas d’une autorisation, mais il fige les règles d’urbanisme applicables pour une durée de 18 mois.
Ensuite, il faudra faire appel à un géomètre-expert afin de borner le terrain afin d’en fixer les limites. Il va également identifier les servitudes existantes (passage, raccordement aux réseaux) et officialiser la division au cadastre avec un document d’arpentage.
Quelles sont les démarches administratives à entreprendre ?
Selon le type de division et la localisation du terrain, différentes autorisations administratives peuvent être nécessaires :
- La déclaration préalable : elle intervient en dehors des sites protégés et pour des divisions simples sans création de voies ou équipements communs. Par exemple, si le propriétaire souhaite détacher un ou plusieurs lots en vue de construire ;
- Le permis d’aménager : il est requis lorsque la division implique des aménagements (création de voies, réseaux communs, ou lotissements), ou si le terrain est situé dans une zone protégée ;
- Le permis de construire valant division : puisqu’un permis de construire classique n’autorise pas la division de parcelle, il convient de solliciter un permis de construire valant division si le projet inclut au moins deux constructions distinctes, construites sur une même unité foncière avant la division, et que le terrain sera divisé à la fin des travaux.
Si chacune de ces autorisations bénéficient d’un délai d’instruction différent (1 mois pour la déclaration préalable et 3 mois pour le permis d’aménager et pour le permis de construire valant division), le délai pour intenter un recours est de deux mois en cas de refus de l’une de ces dernières.
