Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Avec la loi pour un accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2014 ainsi que la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques en 2015, un nouveau modèle d’accession à la propriété est apparu à l’article L 255-1 du Code de la construction et de l’habitation : le bail réel solidaire.
Le principe est simple : il s’agit de dissocier le foncier du bâti, permettant ainsi de baisser le prix du logement. Le propriétaire va alors acheter uniquement le logement, et il va louer le terrain à un organisme foncier solidaire (OFS), structure agréée par l’État, à un faible loyer. Ce bail aura alors une durée comprise entre 18 et 99 ans.
Comment bénéficier de ce dispositif ?
C’est l’organisme qui définit des critères d’éligibilité avec la collectivité : la typologie du logement, la composition du foyer, la proximité du bien avec le lieu de travail…
Également, le logement doit être utilisé en tant que résidence principale pour le propriétaire et les revenus de son ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources (sur les revenus de l’année N-2) :
| Nombre de personnes | ZONE A (et Abis) | ZONE B1 | ZONES B2 ET C |
| 1 | 37 581 | 37 581 | 32 673 |
| 2 | 56 169 | 56 169 | 43 633 |
| 3 | 73 630 | 67 517 | 52 471 |
| 4 | 87 909 | 80 875 | 63 347 |
| 5 | 104 592 | 95 739 | 74 518 |
| 6 | 117 694 | 107 738 | 83 983 |
| Personne supplémentaire | 13 116 | 12 005 | 9 368 |
Ensuite, et comme il s’agit d’un achat immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Le processus commence par la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Ensuite, la signature va intervenir auprès du notaire, qui va enregistrer l’acte au service de la publicité foncière.
Le propriétaire est-il libre sur son bien ?
Le propriétaire pourra tout à fait revendre son logement à tout moment.
Puisque le dispositif permet une accession abordable, le nouveau propriétaire bénéficiera lui aussi de ce bail pour une durée minimale de 18 ans, et il devra répondre aux mêmes conditions : plafond de revenus, utiliser le bien en tant que résidence principale…
Le décret du 16 juillet 2024 précise que cette cession ne peut en effet intervenir qu’au profit d’un preneur qui n’est pas propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et susceptible de constituer sa résidence principale, ou d’un logement lui procurant des revenus pour établir sa résidence principale. Ce dernier devra alors signer une attestation sur l’honneur, dès le 1er janvier 2025.
Par ailleurs, le prix de vente sera calculé sur celui d’achat, et l’éventuelle plus-value réalisée est encadrée.
Enfin, le décret précise que le bien peut être mis en location par le propriétaire, seulement si aucune clause dans le bail réel ne l’interdit.
Les avantages du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire permet de devenir propriétaire d’un logement en zone tendue à moindre coût. Par ailleurs, ce dispositif bénéficie d’une TVA à taux réduit (5,5% au lieu de 20%), et il peut se cumuler avec de nombreux avantages comme la possibilité de financer le bien à l’aide d’un prêt à taux zéro. Enfin, certaines communes permettent un abattement de la taxe foncière allant de 30% jusqu’à une exonération totale.
Tous ces avantages permettent au propriétaire de réaliser de grosses économiques, pouvant atteindre entre 20 à 40% du prix selon le secteur géographique du bien.
