Parmi l’ensemble des situations juridiques qui permettent d’accéder à la propriété, figure la vente d’un immeuble à rénover, par laquelle le vendeur de l’immeuble s’engage à réaliser, dans un délai déterminé, des travaux sur celui-ci tandis que l’acquéreur s’engage à lui payer le prix des réalisations, avant réception de l’ouvrage.
Similairement à la vente en l’état futur d’achèvement, la transmission des droits de propriété est progressive, puisque les droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes sont immédiatement transférés à l’acquéreur, mais, les ouvrages à venir le sont au fur et à mesure de leur exécution.
Ce contrat de vente atypique est régulièrement utilisé dans le but de mettre en location les logements rénovés, pour lesquels les revenus sont alors imposables au titre des revenus fonciers de l’impôt sur le revenu, dont l’acquéreur peut alors être tenté d’en déduire les dépenses d’amélioration et de rénovation, alors considérées comme charges de propriétés déductibles.
Une telle faculté a fait l’objet de discordances entre la doctrine fiscale et la jurisprudence administrative, mais également entre les Cours elles-mêmes, puisque certaines considèrent que les dépenses sont déductibles (CAA Nantes 29/06/2017 n°16NT00954), là où d’autres juridictions ainsi que le Bulletin officiel des finances publiques (BOFIP) estiment que ces dépenses constituent un élément du prix d’acquisition.
Saisi après qu’une Cour administrative d’appel ait jugé qu’il s’agissait de dépenses liées au prix d’acquisition (CAA Bordeaux 04/11/2021 n°19BX03720), le Conseil d’État a définitivement clôturé le débat en octobre dernier, en tranchant en faveur de la doctrine fiscale.
Dans l’affaire portée devant la Haute juridiction administrative, le couple d’acquéreurs qui avait déduit de leurs revenus fonciers, au titre de l’impôt sur le revenu des années 2014 et 2015, le prix des travaux réalisés sur un bien immobilier acquis dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, fait valoir l’argument selon lequel il ne peut être procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures « lorsque l’administration a formellement pris position sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal ».
En appui à leur demande, les acquéreurs fournissent des courriers de réponse du service des impôts des particuliers, postérieurement à la vente, et formulés la demande générale de leur notaire concernant la déduction du prix des travaux dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, et dans lesquels la déductibilité n’était pas remise en cause.
Le Conseil d’État rejette pourtant leurs prétentions et valide le raisonnement de la Cour administrative d’appel, selon lequel il résulte à la fois de l’article 31 du Code général des impôts qui régit les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net, et de l’article L262-1 du Code de la construction et de l’habitation relatif à la vente d’immeuble rénover, qu’étant donné que l’acquisition du droit de propriété dans cette typologie de vente n’intervient qu’à compter de l’achèvement des travaux dont ils sont issus, les travaux réalisés antérieurement au transfert progressif de propriété s’analysent en un élément du prix d’acquisition de l’immeuble, constitutif de dépenses en capital, de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme des charges déductibles des revenus fonciers.
Les sages concluent par une solution suffisamment claire pour être reproduite « dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover régi par les articles L. 262-1 à L. 262-11 du code de la construction et de l’habitation, le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble. Dès lors, le coût de ces travaux, qui ne sont pas des charges de propriété, ne peut, pour la détermination du revenu net défini à l’article 28 du code général des impôts, être déduit, sur le fondement de l’article 31 du même code, des revenus fonciers provenant de la location du bien ainsi acquis ».
Référence de l’arrêt : Conseil d’État du 17 octobre 2022, 9ème et 10ème chambre réunies, n°460113
