Les règles d’urbanisme dans l’Essonne
Le plan local d’urbanisme (PLU)
Chaque commune essonnienne dispose de son propre PLU définissant les règles de construction applicables sur son territoire. Ces règles varient considérablement : une commune préservant son caractère rural limitera la constructibilité, tandis qu’une commune en développement favorisera la densification.
Le PLU divise le territoire communal en zones : zones urbaines (U), zones à urbaniser (AU), zones agricoles (A), zones naturelles et forestières (N). Chaque zone obéit à des règles spécifiques de constructibilité, de densité, de hauteur, de stationnement.
Avant tout projet, la consultation du PLU s’impose. Le notaire vérifie la compatibilité de votre projet avec le zonage et les règles applicables. Un terrain classé en zone agricole ne permettra pas de construire une maison d’habitation classique. Un terrain en zone U peut être constructible mais avec des contraintes de hauteur ou d’implantation.
Les servitudes d’utilité publique
Au-delà du PLU, de nombreuses servitudes peuvent grever les terrains : servitudes de protection des monuments historiques (périmètre de 500 mètres autour d’un monument classé), servitudes liées aux cours d’eau, servitudes aéronautiques près des aérodromes, servitudes de passage des réseaux publics.
Ces servitudes limitent les possibilités de construction ou imposent des contraintes architecturales (choix des matériaux, couleurs, volumes). Le notaire interroge systématiquement le service de l’urbanisme pour obtenir la liste complète des servitudes affectant le terrain.
Les protections environnementales
L’Essonne compte de nombreux espaces naturels protégés : sites Natura 2000, zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager, espaces boisés classés. Ces protections limitent ou interdisent certaines constructions.
Le plateau de Saclay fait l’objet d’une protection spécifique du fait de ses terres agricoles de grande qualité. Les règles de constructibilité y sont particulièrement strictes pour préserver l’activité agricole.
L’acquisition du terrain à bâtir
Les vérifications préalables indispensables
Acheter un terrain pour y construire nécessite des vérifications dépassant celles d’une acquisition immobilière classique. Le notaire vérifie la constructibilité effective, la viabilisation (présence des réseaux d’eau, d’électricité, d’assainissement), l’accès (le terrain est-il desservi par une voie publique ou privée ?), et l’absence de risques naturels majeurs.
Le certificat d’urbanisme opérationnel, délivré par la mairie, indique si le terrain est constructible et précise les règles applicables. Sa validité de 18 mois gèle les règles d’urbanisme pendant cette période. L’achat d’un terrain sans certificat d’urbanisme favorable expose à des mauvaises surprises.
La promesse de vente avec condition suspensive de permis
L’acquisition d’un terrain destiné à la construction doit systématiquement comporter une condition suspensive d’obtention du permis de construire. Cette clause protège l’acquéreur : s’il n’obtient pas son permis, la vente est annulée et il récupère son dépôt de garantie.
Le notaire rédige cette condition en précisant exactement le projet : nature de la construction, surface, implantation. Le permis obtenu doit correspondre à ce projet défini contractuellement.
Le bornage du terrain
Avant toute construction, le bornage du terrain par un géomètre-expert s’impose. Cette opération fixe les limites exactes du terrain et évite les conflits de voisinage. Le notaire peut exiger ce bornage avant la signature de l’acte définitif.
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Les protections du maître d’ouvrage
La construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture de plan bénéficie d’un cadre légal protecteur. Le CCMI impose des garanties au constructeur : garantie de livraison à prix et délai convenus, garantie financière d’achèvement, garanties légales de parfait achèvement, décennale et biennale.
Le notaire vérifie que le contrat proposé respecte toutes les obligations légales. Un contrat non conforme aux exigences du CCMI est nul, privant le maître d’ouvrage des protections essentielles.
L’échelonnement des paiements
La loi impose un échéancier strict des paiements au constructeur : 5 % à l’ouverture du chantier, 25 % à l’achèvement des fondations, 40 % à la mise hors d’eau, 60 % à l’achèvement des cloisons et plâtreries, 95 % à la réception des travaux, 5 % à la levée des réserves.
Ce phasage protège le maître d’ouvrage en évitant les paiements anticipés. Le notaire vérifie que le contrat respecte cet échéancier légal.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Le principe de la VEFA
La VEFA, couramment appelée « vente sur plan », permet d’acquérir un bien avant son achèvement. Le transfert de propriété s’opère immédiatement mais le paiement s’échelonne selon l’avancement des travaux.
Cette formule présente plusieurs avantages : frais de notaire réduits sur le neuf (environ 2-3 % contre 7-8 % sur l’ancien), garanties du promoteur (financière d’achèvement, décennale, biennale), personnalisation possible du bien selon le stade d’avancement.
Les obligations du promoteur
Le promoteur doit fournir une notice descriptive détaillée du programme, un règlement de copropriété si applicable, un état descriptif de division, et surtout l’attestation de garantie financière d’achèvement. Cette garantie, délivrée par une banque ou un organisme de caution, garantit l’achèvement de l’immeuble même en cas de défaillance du promoteur.
Le notaire vérifie scrupuleusement ces documents et notamment l’existence et la validité de la garantie financière. Son absence rendrait la vente nulle.
L’appel de fonds et la réception
Le paiement du prix s’échelonne selon l’avancement : 35 % maximum à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, 100 % à la remise des clés (ou 30 jours après réception si antérieure).
À la réception, l’acquéreur inspecte le bien et liste les éventuelles réserves (défauts ou non-conformités). Ces réserves doivent être levées par le promoteur sous peine de retenir les 5 % restants.
Les zones d’aménagement et les lotissements
Les programmes groupés sur le plateau de Saclay
Le développement du plateau de Saclay génère de nombreuses opérations d’aménagement coordonnées. Ces programmes associent logements, bureaux, commerces et équipements publics dans des ensembles cohérents.
Les acquéreurs dans ces programmes bénéficient d’équipements mutualisés mais supportent également des charges communes importantes. Le notaire analyse les cahiers des charges, les servitudes réciproques entre lots, et évalue le niveau prévisible des charges.
Les lotissements traditionnels
Le lotissement divise un terrain en plusieurs lots destinés à la construction. Le lotisseur réalise la viabilisation (voiries, réseaux) et soumet les lots à un cahier des charges fixant les règles de construction.
L’acquisition d’un lot en lotissement nécessite de vérifier la conformité du lotissement à la réglementation, l’état d’avancement des travaux d’équipement, et le contenu du cahier des charges. Certaines clauses peuvent se révéler très contraignantes : obligation de construire dans un délai déterminé, imposition d’un type architectural, restriction des activités autorisées.
La fiscalité de la construction neuve
Les frais de notaire réduits
L’acquisition d’un bien neuf (achevé depuis moins de 5 ans) bénéficie de frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette économie substantielle compense partiellement le prix au mètre carré généralement plus élevé du neuf.
Cette réduction s’explique par l’application de la taxe de publicité foncière au taux réduit (0,715 %) au lieu des droits de mutation normaux (5,80 %).
La TVA et les dispositifs de défiscalisation
La construction neuve supporte la TVA au taux de 20 % (5,5 % pour le logement social). Cette TVA s’intègre dans le prix payé par l’acquéreur.
Certains dispositifs de défiscalisation s’appliquent au neuf sous conditions : le dispositif Pinel (en voie d’extinction), le prêt à taux zéro pour les primo-accédants, la réduction d’impôt Denormandie pour la rénovation lourde.