Les particularités des opérations des collectivités
Le respect des procédures de droit public
Les collectivités ne peuvent agir librement comme les personnes privées. Leurs décisions doivent respecter des procédures strictes : délibération de l’organe compétent (conseil municipal, communautaire, etc.), publication de la décision, respect des règles de la commande publique si applicable.
Le notaire vérifie que ces procédures ont été respectées avant d’instrumenter. Une acquisition foncière sans délibération préalable du conseil municipal serait entachée de nullité. Cette vérification formelle protège la collectivité contre les recours ultérieurs.
L’évaluation par France Domaine
Les acquisitions et cessions de biens immobiliers par les collectivités nécessitent généralement un avis de France Domaine (devenu Direction de l’immobilier de l’État) sur la valeur vénale. Cet avis protège la collectivité contre les accusations de favoritisme ou de mauvaise gestion.
Pour les acquisitions amiables, la collectivité ne peut payer un prix supérieur de plus de 10 % à l’estimation de France Domaine. Pour les cessions, elle ne peut vendre à un prix inférieur de plus de 10 % à cette estimation (sauf autorisation spéciale).
Le notaire intègre cette contrainte dans la négociation et vérifie que le prix convenu respecte ces limites.
La publicité des opérations
Certaines cessions de biens du domaine privé des collectivités nécessitent une publicité préalable pour garantir la transparence : appel à candidatures, publicité dans la presse, affichage en mairie. Cette procédure garantit l’égalité d’accès des acquéreurs potentiels.
Le non-respect de ces obligations de publicité expose la collectivité à des recours de candidats évincés. Le notaire conseille la collectivité sur les obligations applicables à chaque opération.
Les principales opérations notariées des collectivités
Les acquisitions foncières pour équipements publics
Les communes et intercommunalités acquièrent régulièrement du foncier pour leurs équipements : construction d’une école, aménagement d’une voirie, création d’un parc public, installation d’équipements sportifs.
Ces acquisitions peuvent se faire à l’amiable (accord avec le propriétaire) ou par expropriation si le propriétaire refuse de vendre ou si le prix ne peut être convenu. L’expropriation nécessite une déclaration d’utilité publique et le versement d’une indemnité fixée judiciairement si nécessaire.
Le notaire intervient dans les acquisitions amiables pour rédiger l’acte authentique et accomplir les formalités de publicité foncière. Notre connaissance du marché immobilier essonnien éclaire les négociations foncières des collectivités.
Les cessions du domaine privé
Les collectivités cèdent parfois des biens de leur domaine privé devenus inutiles à leurs missions : terrain communal non bâti, ancien bâtiment administratif, logement de fonction désaffecté.
Ces ventes suivent une procédure spécifique : délibération du conseil autorisant la vente, estimation France Domaine, publicité adéquate, vente au mieux-disant après mise en concurrence si nécessaire.
Le notaire rédige l’acte de vente en veillant au respect de toutes les obligations applicables. Il s’assure notamment que le bien cédé appartient bien au domaine privé et non au domaine public (incessible par nature).
Les baux emphytéotiques administratifs
Le bail emphytéotique administratif (BEA) permet à une collectivité de confier un bien immobilier à un opérateur privé pour une durée longue (jusqu’à 99 ans) moyennant un loyer généralement modeste.
Ce montage finance des équipements publics sans recourir à l’emprunt : une entreprise construit un bâtiment public (crèche, médiathèque, piscine) sur un terrain communal, l’exploite pendant la durée du bail, puis le remet gratuitement à la commune en fin de bail.
Le notaire rédige ces baux complexes articulant droit public et droit privé, définit précisément les obligations respectives, et organise les modalités de fin de bail.
Les conventions de mise à disposition
Les collectivités mettent fréquemment des biens à disposition d’associations, d’établissements publics ou d’autres collectivités. Ces mises à disposition peuvent être gratuites ou onéreuses selon les cas.
Le notaire formalise ces conventions en précisant l’objet, la durée, les conditions d’utilisation, les charges supportées par chacun, et les modalités de fin de convention.
Les opérations d’aménagement du territoire
Les projets d’urbanisme essonniens
L’Essonne connaît d’importants projets d’aménagement : urbanisation du plateau de Saclay, renouvellement urbain des centres-villes, création de zones d’activités économiques. Ces projets mobilisent fortement les collectivités.
Le notaire intervient dans les acquisitions foncières nécessaires, les remembrements, les cessions de lots aménagés, la constitution de servitudes d’utilité publique. Notre implantation à Palaiseau, cœur du plateau de Saclay, nous positionne idéalement pour accompagner ces grands projets territoriaux.
Les zones d’aménagement concerté (ZAC)
La création d’une ZAC permet à une collectivité de maîtriser l’urbanisation d’un secteur. La collectivité ou un aménageur mandaté acquiert le foncier, réalise les équipements publics (voiries, réseaux), puis cède les terrains viabilisés à des promoteurs ou particuliers.
Le notaire intervient massivement dans ces opérations : acquisitions foncières auprès des propriétaires initiaux, actes de vente des lots aménagés, constitution de servitudes, rédaction des cahiers des charges de cession.
Les concessions d’aménagement
La collectivité confie à un aménageur (souvent une société d’économie mixte) la réalisation d’une opération d’aménagement. Le notaire formalise cette concession et intervient ensuite pour les actes de réalisation du projet.
Les contraintes spécifiques du droit public
La comptabilité publique
Les collectivités appliquent les règles de la comptabilité publique distinctes de la comptabilité privée. Les recettes et dépenses transitent obligatoirement par le comptable public (Trésorier).
Le notaire adapte les modalités de paiement à ces contraintes : émission de mandats de paiement pour les dépenses, émission de titres de recettes pour les encaissements. Les délais de paiement diffèrent des transactions entre personnes privées.
Le contrôle de légalité
Les actes des collectivités sont soumis au contrôle de légalité exercé par le préfet. Certains actes importants doivent être transmis à la préfecture qui vérifie leur conformité au droit.
Le notaire rédige les actes en anticipant ce contrôle et en s’assurant de leur parfaite régularité juridique. Notre expérience des procédures préfectorales sécurise les opérations.
Les recours possibles
Les administrés peuvent contester les décisions des collectivités devant le tribunal administratif. Un tiers évincé peut contester une vente de terrain communal, un riverain peut contester un permis de construire sur un terrain communal.
Ces risques contentieux nécessitent une rigueur particulière dans le respect des procédures. Le notaire conseille la collectivité pour minimiser ces risques de recours.
L’accompagnement des communes essonniennes
L’office 1317 Notaires accompagne les communes de toutes tailles dans leurs besoins notariaux : des petites communes rurales du sud Essonne aux villes moyennes du nord du département.
Nous intervenons en liaison étroite avec les services techniques communaux, les secrétariats de mairie et les directions générales des services. Cette collaboration fluide garantit l’efficacité des opérations et le respect des calendriers souvent contraints des collectivités.
Les intercommunalités et syndicats
Les communautés d’agglomération, communautés de communes et syndicats intercommunaux réalisent également des opérations nécessitant l’intervention notariale. Leurs compétences en matière d’aménagement, de développement économique ou d’équipements publics génèrent des besoins fonciers importants.
L’office 1317 Notaires accompagne ces structures intercommunales dans leurs projets structurants pour le territoire essonnien.
Nos honoraires pour les collectivités
Les émoluments du notaire pour les actes des collectivités suivent le tarif réglementé applicable à tous. Aucun surcoût n’est facturé du fait de la qualité publique du client.
Certaines opérations complexes nécessitent un travail de conseil en amont (montage juridique, analyse des contraintes réglementaires). Ces prestations de conseil font l’objet d’honoraires distincts convenus à l’avance.