Les spécificités de l’immobilier professionnel
Des baux aux régimes distincts
Contrairement à l’habitation régie par la loi de 1989, l’immobilier professionnel connaît plusieurs régimes de baux selon l’usage.
Le bail commercial (Code de commerce) protège fortement le locataire commerçant ou artisan. Durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, indemnité d’éviction substantielle en cas de refus de renouvellement : ces protections créent une valeur pour le locataire (le droit au bail) mais contraignent le propriétaire.
Le bail professionnel (loi de 1986) s’applique aux professions libérales. Durée minimale de six ans, renouvellement moins automatique que le bail commercial, indemnité d’éviction inexistante : ce régime offre plus de souplesse au propriétaire.
Le bail dérogatoire (ou bail précaire) permet une location de courte durée (maximum 3 ans) sans créer de droit au renouvellement. Utile pour tester une activité ou occuper temporairement un local en attente de vente.
Le choix du régime impacte directement la valorisation du bien et les droits respectifs du propriétaire et du locataire.
Une fiscalité différente
Les revenus locatifs professionnels supportent une fiscalité spécifique. Pour une personne physique, ils sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier selon le montant).
Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés détenant l’immobilier, les loyers constituent un produit imposable au taux de l’IS. La déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements) réduit le résultat imposable.
La TVA immobilière s’applique sous conditions aux locations de locaux nus à usage professionnel. Cette option pour la TVA permet de récupérer la TVA sur l’acquisition et les travaux, mais oblige à facturer de la TVA sur les loyers.
Les opérations d’acquisition immobilière professionnelle
Acquisition par l’entreprise ou par le dirigeant ?
Question récurrente : faut-il que votre société achète directement son local professionnel ou vaut-il mieux que vous l’achetiez personnellement (ou via une SCI) pour le louer à votre société ?
Achat par l’entreprise. Avantages : simplification de la gestion, pas de loyer à verser, possibilité d’amortir le bien. Inconvénients : immobilisation de trésorerie dans un actif non liquide, impossibilité d’extraire facilement cet actif de l’entreprise, exposition du bien en cas de difficultés de l’entreprise.
Achat personnel avec location. Avantages : extraction de trésorerie via les loyers, constitution d’un patrimoine personnel hors entreprise, protection en cas de difficultés de l’entreprise, facilitation de la cession de l’entreprise (vous la vendez sans l’immobilier). Inconvénients : financement personnel à assumer, imposition des revenus fonciers.
L’office 1317 Notaires analyse ces paramètres au regard de votre situation pour identifier le montage optimal. Les considérations patrimoniales du chef d’entreprise jouent un rôle déterminant dans ce choix structurant.
Les vérifications spécifiques
L’acquisition d’immobilier professionnel nécessite des vérifications dépassant celles de l’immobilier résidentiel.
Conformité des installations. Accessibilité handicapés, normes de sécurité incendie, conformité électrique, installation de ventilation : ces aspects techniques conditionnent l’exploitabilité du local. Un diagnostic technique approfondi s’impose.
Urbanisme et destination. Le bien est-il classé en zone d’activités ? Quelle destination précise autorise le PLU ? Peut-on y exercer toute activité commerciale ou certaines sont-elles interdites ? Une activité industrielle polluante est-elle possible ? Ces questions déterminent la valeur d’usage du bien.
Environnement et pollution. Pour les activités industrielles ou de stockage, le diagnostic pollution des sols devient crucial. Un sol pollué peut engager la responsabilité du propriétaire et nécessiter des travaux de dépollution coûteux. Le notaire vérifie l’historique du site et commande les diagnostics appropriés.
Le financement professionnel
Le financement d’immobilier professionnel diffère du crédit immobilier résidentiel. Les banques analysent la rentabilité prévisionnelle du bien, la solidité financière de l’acquéreur ou de son entreprise, et exigent souvent des garanties complémentaires.Le crédit-bail immobilier constitue une alternative au crédit classiqueune société de crédit-bail achète le bien et vous le loue avec option d’achat au terme. Cette formule évite d’immobiliser votre trésorerie en apport et offre des avantages fiscaux.
Les opérations de cession
Vendre un local occupé ou libre ?
La présence d’un locataire dans le local commercial impacte fortement le prix de vente. Un bail commercial en cours avec un locataire solvable sécurise la rentabilité et intéresse les investisseurs. En revanche, il limite le prix car l’acquéreur ne pourra occuper lui-même le local immédiatement.
Un local libre d’occupation permet à l’acquéreur de l’exploiter directement ou de choisir son locataire. Il se valorise généralement mieux, mais nécessite de trouver un acquéreur exploitant ou investisseur prêt à rechercher un locataire.
Le choix entre vente occupée ou libre dépend du marché local, du type de bien et de vos contraintes de timing. Sur le plateau de Saclay où la demande est forte, un local libre trouve généralement preneur rapidement.
Le droit de préemption du locataire
Le locataire commercial bénéficie d’un droit de préemption lors de la vente du local. Le propriétaire doit lui notifier son projet de vente en indiquant le prix et les conditions. Le locataire dispose de deux mois pour se porter acquéreur.
S’il renonce ou ne répond pas, la vente peut se faire librement à un tiers. Si le propriétaire vend finalement à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, ce dernier peut contester.
Cette procédure obligatoire allonge le délai de vente de deux à trois mois. Le notaire gère cette formalité et sécurise le processus.
La fiscalité de la cession
La cession d’immobilier professionnel génère une plus-value imposable. Pour une personne physique, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique avec ses abattements pour durée de détention.
Pour une société à l’IS, la plus-value est imposée au taux de l’impôt sur les sociétés (25 % actuellement). Certains dispositifs d’exonération existent : exonération des petites entreprises sous conditions de chiffre d’affaires, exonération pour départ à la retraite sous conditions strictes.
L’immobilier professionnel neuf dans l’Essonne
Le développement du plateau de Saclay génère de nombreux programmes immobiliers professionnels neufs : immeubles de bureaux, pépinières d’entreprises, hôtels d’activités.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
L’acquisition d’immobilier professionnel en VEFA sécurise l’acquéreur par plusieurs garanties : garantie financière d’achèvement (le promoteur doit garantir qu’il finira les travaux), garantie de livraison à prix et délai convenus, garanties décennale et biennale.
Le paiement s’échelonne selon l’avancement des travaux, évitant de décaisser immédiatement la totalité. La TVA sur l’acquisition est récupérable sous conditions.
Les projets d’urbanisme et de construction
L’Essonne connaît de nombreux projets d’aménagement créant de nouvelles zones d’activités ou réhabilitant des friches industrielles. Ces projets offrent des opportunités d’investissement mais nécessitent une analyse fine : accessibilité future, calendrier de réalisation, niveau des charges de copropriété prévisibles.
Le notaire vérifie les documents d’urbanisme, analyse les promesses de vente, et sécurise juridiquement votre acquisition dans ces programmes en développement.