Le 6 mars 2025, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi destinée à simplifier la sortie de l’indivision successorale. À travers cette réforme, les pouvoirs publics entendent répondre à un double objectif : faciliter le règlement des successions et contribuer à la résorption des logements vacants. En effet, dans de nombreux cas, l’indivision successorale constitue un véritable obstacle à la valorisation du patrimoine immobilier.
L’indivision successorale, une véritable source de blocage…
Selon l’Insee, près de 3,1 millions de logements étaient vacants en 2023, soit environ 8 % du parc immobilier français. Une part non négligeable de ces biens est évidemment liée à des successions non réglées.
En pratique, de nombreux héritiers se retrouvent confrontés à des situations d’indivision qui peuvent s’éterniser, en raison de désaccords familiaux, de l’absence de certains indivisaires ou de la complexité des démarches successorales. Ces blocages ralentissent le partage, freinent la vente des biens et contribuent à la vacance immobilière.
Une base de données pour recenser les biens abandonnés
Parmi les mesures phares du texte figure la création d’une base de données nationale dédiée à l’identification des biens abandonnés.
Alimentée par diverses administrations et certaines professions réglementées, cette dernière permettra de recenser les parcelles en état d’abandon manifeste, les biens sans maître, ou encore ceux rattachés à des successions vacantes ou en déshérence.
Accessible aux élus locaux, elle offrira ainsi un outil d’aide à la réhabilitation ou à la remise sur le marché des biens vacants.
Une réforme des règles de majorité pour débloquer les ventes
Actuellement, la vente d’un bien indivis nécessite l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis. Or, cette règle peut bloquer toute opération lorsqu’un ou plusieurs indivisaires sont inactifs, disparus ou encore introuvables.
La proposition de loi prévoit alors une dérogation à cette majorité bloquante. Une nouvelle rédaction de l’article 815-5-1 du Code civil permettrait ainsi aux indivisaires représentant au moins la moitié des droits indivis de saisir le juge afin d’obtenir l’autorisation de vendre le bien.
Toutefois, ce recours serait conditionné à la réunion de plusieurs critères :
- L’indivision doit exister depuis au moins dix ans et l’un des indivisaires doit être décédé depuis plus de deux ans, dans le cadre d’une succession déclarée vacante ;
- Un indivisaire doit demeurer introuvable malgré les diligences accomplies ;
- La vente ne doit pas porter atteinte de manière excessive aux intérêts des autres indivisaires.
Une expérimentation de cinq ans pour accélérer les partages
Enfin, le texte prévoit une expérimentation de cinq ans visant à assouplir la procédure de partage judiciaire en vigueur.
Cette mesure confie un rôle renforcé au notaire, en introduisant une présomption de consentement en cas d’inaction d’un indivisaire. Ainsi, en l’absence de réponse à une mise en demeure dans un délai d’un mois, et à défaut de désignation d’un mandataire, le silence d’un indivisaire pourra être interprété comme une acceptation du principe du partage.
Il s’agit d’une dérogation prévue à l’article 841-1 alinéa 2 du Code civil, qui pourrait permettre d’éviter de nombreux blocages.
