Au moment de la vente d’un bien immobilier, la fixation du prix de vente est une étape cruciale, déterminant à la fois le succès de la transaction et les implications fiscales. En cas de plus-value réalisée, une fiscalité particulière peut s’appliquer, impactant directement les gains obtenus par le vendeur.
La plus-value immobilière qu’est-ce que c’est ?
La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition initial, auquel peuvent s’ajouter certains frais et charges. Elle représente ainsi le gain réalisé par le vendeur lors de la cession.
Par exemple, si un bien immobilier acheté 120 000€ a été revendu 150 000€, le propriétaire réalise une plus-value de 30 000€.
Attention, en application de l’article 150 U du Code général des impôts, cette plus-value est soumise à une taxation spécifique, comprenant à la fois l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Champ d’application de la fiscalité de la plus-value immobilière
La fiscalité de la plus-value immobilière s’applique à plusieurs types de transactions.
Elle concerne avant tout la vente d’un bien immobilier, mais également la cession des droits attachés à un tel bien, comme un usufruit. De plus, la vente de biens ou de droits immobiliers par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) est également soumise à cette fiscalité. Cette dernière paye effectivement cet impôt, à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
Toutefois, le Code prévoit que certaines ventes immobilières peuvent bénéficier d’une exonération.
- Exonération totale
Il s’agit de la résidence principale du vendeur. Elle sera également pour les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence, telles que la cave, le garage, le parking ou la cour. Pour en bénéficier, le bien doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la vente, ce qui signifie qu’il doit y résider de manière continue.
- Exonérations partielles
En premier lieu, cela concerne les transactions dont le prix de vente est inférieur à 15 000 €.
Également, il est possible de bénéficier de cette exonération en cas de remploi. Il s’agit de réinvestir l’argent de la vente d’un bien autre que la résidence principale dans l’achat de la résidence principale. Le vendeur devra alors utiliser le prix de vente, dans sa totalité ou en partie, pour acheter ou construire une résidence principale dans un délai de deux ans, à condition qu’il n’ait pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des quatre dernières années.
Certaines exonérations sont également liées à la situation personnelle du vendeur (percevant une pension de vieillesse, titulaires de la carte mobilité inclusion, ou résidant dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou handicapées).
Enfin, une exonération peut être accordée si le bien est vendu à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé engagé dans la construction de logements sociaux, ou encore lorsque le bien est cédé à la suite de l’exercice du droit de délaissement.
- Le cas particulier de la durée de détention
L’idée est la suivante : plus la durée de détention du bien est longue et plus l’imposition sera légère.
| Durée de détention | Assiette pour l’impôt sur le revenu | Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Jusqu’à la 5ème année | 0 % | 0 % |
| De la 6ème à la 21ème année | 6 % | 1,65 % |
| 22ème année révolue | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Quelle est la fiscalité applicable ?
La plus-value immobilière étant soumise à l’impôt sur le revenu, le vendeur est soumis à une obligation déclarative du montant de la plus-value lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu. À défaut, il s’expose à une amende représentant 5% des sommes, sans qu’elle puisse être inférieure à 75€ et supérieure à 1 500€.
En prenant en compte les exonérations et les abattements possibles, la plus-value immobilière nette est imposable et soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 19% et aux prélèvements sociaux, dont le taux est de 17,2%.
Également, et depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe allant de 2% à 6% s’ajoute à l’imposition sur les plus-values immobilières lorsque celles-ci sont supérieures à 50 000€.
