Actuellement, les logements caractérisés comme étant des passoires énergétiques sont ceux étiquetés par le diagnostic de performance énergétique (DPE), aux classes F et G.
En pratique, il s’agit de bâtiments pour lesquels l’isolation est si faible, qu’une consommation excessive de chauffage est nécessaire pour assurer un certain niveau de confort à ses occupants.
Pour autant, cette situation est coûteuse et impacte tout aussi bien le portefeuille des habitants que l’environnement, et afin de lutter la mise en location et la vente de ce type de bien pour parvenir à une réduction des passoires énergétique sur l’ensemble du parc immobilier d’ici le milieu de la prochaine décennie, le gouvernement a mis en place une série de mesures de plus en plus contraignantes, parmi lesquelles figure l’audit énergétique, désormais en vigueur depuis le 1er avril.
L’audit énergétique : qui ?
Une nouvelle obligation est imposée aux vendeurs de biens immobiliers : celle de délivrer un audit énergétique à l’acheteur, dès la première visite du bien, et au plus tard en annexe du dossier de diagnostic technique lors de la signature de la vente.
Seuls sont concernés par cette nouvelle obligation les propriétaires de biens pour lesquels le DPE fait état de performances énergétiques évaluées en classe F ou G, bien que la loi Climat et résilience de 2021 à l’origine de cette mesure, prévoit d’en étendre progressivement le champ d’application aux logements E d’ici début 2025, et D en 2034.
Par ailleurs, outre cette condition liée à l’étiquette énergétique du bien, l’audit énergétique concerne uniquement les biens à usages d’habitation, portant sur un ou plusieurs logements non soumis à la loi de 1965 relative aux copropriétés.
L’audit énergétique : quand ?
Mesure initialement prévue pour janvier 2023, l’obligation relative à l’audit énergétique est finalement entrée en vigueur au 1er avril 2023, et concerne l’ensemble des compromis signés passée cette date.
Bien que non réalisées, les ventes engagées sous un compromis signé antérieurement au 1er avril 2023 ne sont pas concernées par l’obligation.
Concernant les promesses unilatérales de vente, la pratique notariale semble devoir faire une distinction pour celles dont la levée d’option serait intervenue avant le 1er avril. Pour celles-ci en effet, l’audit énergétique n’est pas obligatoire, compte tenu du fait que la promesse unilatérale est convertie en compromis. À l’inverse, pour les promesses unilatérales dont la levée d’option est postérieure au 1er avril 2023, l’audit énergétique serait requis.
L’audit énergétique : comment ?
Seul un professionnel habilité, indépendant et qui n’entretient aucun lien avec le propriétaire du bien, de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, peut réaliser un audit énergétique, lequel revêt alors une durée de validité de 5 ans.
En pratique, l’audit énergétique se décompose en deux propositions de parcours de travaux, dont l’objectif est d’informer le potentiel acquéreur de la nature des travaux de rénovation à réaliser, pour permettre l’amélioration de consommation énergétique et de la qualité de l’air du bien.
Un premier parcours de travaux doit être proposé comme pouvant être réalisé en une seule fois, tandis qu’un second doit être décomposé en plusieurs étapes, mais en tout état de cause, chaque parcours ou chaque étape, doivent permettre à l’acheteur de visualiser le coût estimé des travaux de rénovation, la nature des travaux, la nouvelle classe énergétique obtenue pour le bien à la suite des travaux, les économies d’énergie, réalisées et le montant estimé des factures annuelles d’énergie, ainsi que le niveau de confort du bien en été et en hiver.
